전세보증 가입 거절되는 집주인 확인 방법…안심전세 앱 조회와 10월 1일 변경사항

2026년 9월 7일

전세계약을 앞두고 있다면
집값이나 등기부등본만 확인해서는 부족합니다.

앞으로는 집주인이 전세보증 제한 대상인지도 계약 전에 확인할 수 있게 됩니다.

2026년 9월 21일부터 HUG 안심전세 앱에서 임대인의 보증 제한 여부를 조회할 수 있고, 10월 1일부터는 HUG·HF·SGI서울보증 3사가 미반환 임대인 정보를 공유해 전세보증금반환보증 발급을 공동 제한합니다. (한국주택금융공사)

한눈에 보기

9월 21일 : 안심전세 앱에서 임대인 보증 제한 여부 조회

10월 1일 : HUG·HF·SGI 공동 보증 제한 시행

대상 : 전세보증금을 돌려주지 않아 보증기관이 대신 지급한 임대인

정보 관리 : 한국신용정보원

계약 전 확인 : 안심전세 앱 → 임대인 정보조회

1. 9월 21일부터 무엇이 달라질까?

가장 먼저 달라지는 것은 세입자가 계약 전에 확인할 수 있는 정보가 늘어난다는 점입니다.

9월 21일부터 확인 가능한 핵심

집주인의 전세보증 제한 여부
임대인의 전세보증 사고 관련 정보
HUG·HF 보증 가입 제한 여부
전세보증 사고 이력
등록임대주택 여부
임대보증 가입 여부 및 미가입 사유

HUG 안심전세 앱은 현재도 주택 시세, 전세가율, 전세보증 사고 현황, 적정 전세보증금 수준 등을 제공하고 있습니다. 여기에 임대인 관련 정보 확인 기능이 강화되는 것입니다. (경희대학교 한국어 교육원)

날짜만 기억한다면

① 9월 21일 → 세입자 조회 시작

계약 전에 안심전세 앱을 이용해
“이 집주인이 보증 제한 대상인가?”를 확인할 수 있습니다.

2. 10월 1일부터 보증기관 3사가 정보를 공유합니다

두 번째 변화는 10월 1일입니다.

한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증은 미반환 임대인 정보를 공동으로 활용합니다. (한국주택금융공사)

참여 기관 3곳

HUG 주택도시보증공사
HF 한국주택금융공사
SGI서울보증

기존에는 각 보증기관이 각각 보유하던 정보가 있었지만, 앞으로는 미반환 임대인 관련 정보를 한국신용정보원에 집중해 통합 관리하고 보증심사에 활용합니다. (한국주택금융공사)

구분	변경 내용
HUG	미반환 임대인 정보 공유
HF	미반환 임대인 정보 공유
SGI서울보증	미반환 임대인 정보 공유
정보 관리	한국신용정보원
공동 제한 시작	2026년 10월 1일

쉽게 말하면

예전에는 한 보증기관에서 문제가 발생한 임대인이
다른 기관의 반환보증을 이용할 여지가 있었습니다.

앞으로는 보증기관 3사가 관련 정보를 공유하기 때문에

HUG에서 문제 발생
다른 기관으로 이동
HF 또는 SGI 반환보증 이용

같은 방식의 우회 이용을 막는 방향으로 제도가 바뀝니다.

3. 어떤 집주인이 보증 제한 대상일까?

모든 임대인이 대상은 아닙니다.

핵심은 전세보증금을 돌려주지 않은 임대인입니다.

보증 제한 대상의 기본 구조

① 임대차계약 종료
↓
② 집주인이 세입자에게 전세보증금 미반환
↓
③ 보증기관이 세입자에게 대신 지급
↓
④ 해당 임대인이 미반환 임대인 정보에 포함
↓
⑤ 보증기관 심사에 해당 정보 활용

보증기관이 세입자에게 대신 전세보증금을 지급하는 것을 흔히 대위변제라고 합니다.

이번 제도는 이렇게 보증사고를 발생시킨 임대인이 다른 보증기관에서 다시 반환보증을 이용하는 것을 제한하는 데 목적이 있습니다. (한국주택금융공사)

4. 과거 사고가 전부 자동으로 적용되는 것은 아닙니다

이 부분은 날짜를 정확하게 봐야 합니다.

한국주택금융공사 발표에 따르면 미반환 임대인 정보는 2026년 2월 3일 개정·시행된 신용정보법 시행령을 근거로 임대인 동의 없이 수집·공유할 수 있습니다. (한국주택금융공사)

다만 공유되는 정보는

2026년 2월 3일 이후 발생한
미반환 임대인 정보입니다.

그리고 실제 공동 보증 제한은

2026년 10월 1일부터 시행됩니다. (한국주택금융공사)

날짜 3개 정리

날짜	의미
2026년 2월 3일	신용정보법 시행령 개정·시행
2026년 9월 21일	안심전세 앱 임대인 보증 제한 조회
2026년 10월 1일	보증기관 3사 공동 보증 제한

[이미지 2 삽입]

5. 전세계약 전 확인해야 할 5가지

이번 제도가 시행된다고 해서
안심전세 앱 하나만 보면 안전한 것은 아닙니다.

전세계약 전에는 아래 5가지를 같이 확인하는 것이 좋습니다.

① 집값과 전세가율 확인

매매가격 확인
전세보증금 확인
주변 실거래가 확인
전세가율이 지나치게 높은지 확인

안심전세 앱에서도 주택 시세와 전세가율, 적정 전세보증금 수준 등을 확인할 수 있습니다. (경희대학교 한국어 교육원)

② 등기부등본 확인

다음 항목을 확인합니다.

실제 소유자
근저당권
압류·가압류
선순위 권리
소유권 변동

계약 상대방과 등기부상 소유자가 같은지도 반드시 확인해야 합니다.

③ 집주인 정보 확인

9월 21일부터는 안심전세 앱에서
임대인의 보증 제한 여부를 확인합니다.

특히 전세보증금반환보증 가입을 생각하고 있다면 계약 전에 확인하는 편이 좋습니다.

④ 전세보증 가입 가능 여부 확인

집주인에게 문제가 없더라도
주택 자체가 보증 가입 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.

따라서 다음 두 가지를 따로 확인해야 합니다.

임대인 보증 제한 여부
주택의 반환보증 가입 가능 여부

HF의 전세보증금반환보증 역시 보증금 규모, 계약기간, 권리관계 등 여러 가입요건을 두고 있습니다. (한국주택금융공사)

⑤ 계약 후 권리보호 절차

계약이 끝이 아닙니다.

전입신고
확정일자
실제 입주
계약서 보관
보증 가입기한 확인

까지 챙겨야 합니다.

6. ‘전세자금보증’과 ‘전세보증금반환보증’은 다릅니다

이름이 비슷해 헷갈리기 쉬운 부분입니다.

전세자금보증

전세대출을 받을 때
은행에 보증서를 제공하는 제도입니다.

전세보증금반환보증

계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우
보증기관이 세입자에게 보증금을 지급하는 상품입니다.

구분	목적
전세자금보증	전세대출을 받기 위한 보증
전세보증금반환보증	전세보증금을 돌려받기 위한 보증

HF도 전세자금보증과 전세보증금반환보증을 별도로 운영하고 있으므로 상품명을 구분해 확인해야 합니다. (한국주택금융공사)

7. 전세계약 전 이것만 기억하세요

이번 제도 변화에서 중요한 것은 두 날짜입니다.

9월 21일

세입자가 확인하는 날

안심전세 앱 이용
임대인 정보조회
보증 제한 여부 확인

10월 1일

보증기관이 공동 제한을 시작하는 날

HUG
HF
SGI서울보증
미반환 임대인 정보 공유
반환보증 심사에 공동 활용

결국 앞으로 전세계약을 할 때는
“이 집이 안전한가?”뿐 아니라 “이 집주인은 보증 제한 대상이 아닌가?”까지 확인하는 과정이 중요해지는 셈입니다.

특히 계약금을 지급하기 전에

집값 → 등기부 → 집주인 → 보증 가입 가능 여부

순으로 한 번 더 확인해보는 것이 좋겠습니다.

공식 출처

한국주택금융공사, 「보증기관 3사, 전세보증금 미반환 임대인 정보 공유한다」
주택도시보증공사(HUG), 안심전세 App 안내
한국주택금융공사, 전세보증금반환보증 안내

정보 확인 기준일 : 2026년 9월 7일

※ 실제 반환보증 가입 가능 여부는 주택가격, 선순위 권리, 계약조건, 보증기관 심사기준 등에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 해당 기관의 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.